5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额(é)均(jūn)较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基(jī这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊)金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布(bù)局(jú)在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负(fù)债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资(zī)源和良好(hǎo)的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运(yùn)营能力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明这都有水了还说不想要，啊怎么这么多水啊(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月(yuè)相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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