文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政(zhèng)府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三好生、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期系(xì)统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者(zhě)其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题(tí)。针对这一系列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自(zì)身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完(wán)工。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到(dào)了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人中国的国粹有哪些均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链(li中国的国粹有哪些àn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如(rú)何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收(中国的国粹有哪些shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节(jié)，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发(fā)商挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权(quán)合(hé)同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会(huì)存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接(jiē)监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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