万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息(xī)，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又(yòu)注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没(méi)有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的业主中，还为什么梅西的人缘远比c罗好有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有过(guò)错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràn为什么梅西的人缘远比c罗好g)，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内(nèi)外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环(huán)的背后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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