近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为(wèi)持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投(tóu)资(zī)者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)REI戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时Ts进入密(mì)集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责(zé)人也称。

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