饱受(shòu)争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联(lián)合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用(yòng)房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居(jū)间成交，房(fáng)地产调(diào)控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商(shāng)过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民(mín)来说(shuō20分米等于多少米 20分米等于多少厘米)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但(dàn)很多(duō)中介利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将(jiāng)非必(bì)要(yào)的收费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市(shì)场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费(fèi)问题成监(jiān)管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋(wū)交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中介费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地产经20分米等于多少米 20分米等于多少厘米(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务(wù)费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早(zǎo)依(yī)据(jù)是1995年国家计(jì)委建设部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按(àn)成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根(gēn)据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府定价，房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收20分米等于多少米 20分米等于多少厘米取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端(duān)等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和(hé)收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地(dì)产(chǎn)经纪机构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收(shōu)费前应当向交易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行(xíng)分(fēn)档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于(yú)当前两部门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权(quán)抵(dǐ)押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗(sú)成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能(néng)会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中(zhōng)操(cāo)作的(de)透明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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