万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名(míng)校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求七七事变的简介50字，七七事变的简介思维导图(qiú)退(tuì)还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前(qián)中国信(xìn)达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价(jià)，成(chéng)为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次(cì)成为被执行人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的(de)中(zhōng)赫(hè)集团，发现(xiàn)其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手中的(de)中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和(hé)中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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