文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的(de)专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机(jī)制(zhì)，且银(yín)行(xíng)的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一步推进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压(yā)力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨(jù)大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走完发(fā)达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一(yī)般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保全措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施(shī)保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提供充(chōng)分的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。

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