5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的机构(gòu)对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名(míng)第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销售金额）清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(z清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王ī)首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份额(é)持续(xù)提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王