文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发达国家(jiā)一般(bā宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市n)有严格的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房(fáng)进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不(bù)再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产(chǎn)回(huí)归(guī)实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进(jìn)一(yī)步深化(huà)城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地(dì)的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全(quán)社会(huì)固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同(tóng)、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合(hé)同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房(fáng)由政府或(huò)第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公(gōng)司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银行(xíng)专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规(guī)定，要(yào)求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将(jiāng宝鸡市属于哪个省份城市啊，宝鸡市属于哪个省份哪个市)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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