近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jch2是什么基团，chch3ch3是什么基团í)市(shì)场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经营活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管理机构实力(lì)、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团