文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天(tiān)经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目(mù)获(huò)得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心(xīn)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业(yè)企业(yè)健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市(shì)场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套取监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去(qù)20多(duō)年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款(kuǎn)按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定(dìng)保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司兑付东周和西周的区别是什么意思，东周和西周的区别在哪儿(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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