5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企获(huò)得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经(jīng)进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置(zhì)房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力(lì)强(qiáng)的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月(yuè)内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度的收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一(yī)季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于(yú)2022年的(de)业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资(zī)的驱动能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个(gè)市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照现在的(de)经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度(dù)增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其(qí)上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴随整东京是不是日本首都 东京不是日本的首都吗个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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