近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进(jìn)行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得(dé)的现金(jīn)收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影(yǐng)响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票和债(z酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大hài)券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体(tǐ)收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本金之(zhī)上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的(de)，对特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供(酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大gōng)分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益(yì)率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料中(zhōng)披(pī)露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人也称。

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