近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的(de)比率也是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一步(bù)延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nè投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁i)部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多(duō)关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(g投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁ōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济(jì)及市(shì)场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上述负责人也称(chēng)。

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