饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了(le)关(guān)于规范房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取(qǔ)过高费用(yòng)、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)、严格实行明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房对(duì)居民来说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于(yú)二手(shǒu)房交易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收(shōu)费夹带其(qí)中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的相关市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及(jí)中介交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋交易过程中(zhōng)，部分价值(zhí)不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据(jù)这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖水娃是几娃？ 水娃是什么颜色经(jīng)纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准(zhǔn)基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了房(fáng)地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前(qián)并(bìng)未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价(jià)问题(tí)，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容(róng)和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门(mén)将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监(jiān)管部门(mén)会(huì)同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要(yào)还是规范行(xíng)业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改(gǎi)善、规(guī)范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费等(děng)都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生影响，这对水娃是几娃？ 水娃是什么颜色房地产经纪(jì)服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由(yóu)上(shàng)下家各支付一半的(de)中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的(de)情形(xíng)，因部分(fēn)购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式(shì)，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会(huì)利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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