5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺(quē)时代，而目(mù)前居(jū)民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量”天兵天将指哪个生肖，天兵天将指哪个生肖的动物>

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出租率复(fù)苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局(jú)在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富(fù)国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存(cún)压(yā)力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它(tā)的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐(jiàn)。）