OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续此前几日的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大(dà)园(y2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单uán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动(dòng)较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价(jià)格继(jì)续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市(shì)场(chǎng2020双十一狂欢夜节目单，2020双十一狂欢夜节目单)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几个(gè)交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的(de)投资(zī)价值，很适合稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏(sū)的步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多(duō)大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披(pī)露的张江光大园(yuán)项目(mù)出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价(jià)格出现(xiàn)回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩(jì)说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行(xíng)了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现(xiàn)也趋于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市(shì)场各方的(de)广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租户还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向书(shū)来(lái)尽快(kuài)锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态(tài)度，我们肯(kěn)定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短(duǎn)期(qī)低点(diǎn)，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没有得到(dào)及时(shí)修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以(yǐ)一千(qiān)平的面(miàn)积为主，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身(shēn)需求和(hé)预(yù)算挑选区域(yù)内的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资(zī)产上市(shì)平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当(dāng)前突发事件(jiàn)的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的信(xìn)心。”

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