近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分(fēn)红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期(qī)则更有规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息(xī)披露文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相(xiāng)对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和债券回(huí)归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即(jí)使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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