文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(世界上性功能最强的国家是哪个国家bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上(shà世界上性功能最强的国家是哪个国家ng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房(fáng)的(de)资(zī)金压力，加速了(le)房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金问(wèn)题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘(pán世界上性功能最强的国家是哪个国家)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提升了(le)对(duì)于预(yù)售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面(miàn)临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于(yú)进一(yī)步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的(de)《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另(lìng)外(wài)，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确(què)规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预(yù)约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行(xíng)按施工节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是(shì)交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严(yán)格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修(xiū)订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部(bù)规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托(tuō)合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)和房(fáng)企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发(fā)商(shāng)应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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