近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因(yīn)素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类(lèi)两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出让金等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经(jīn诫勉谈话影响期是多长时间，诫勉谈话受影响吗g)营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回(huí)报，投资者可综(zōng)合(hé)考虑原始(shǐ)权(quán)益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

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