饱受争议的二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发(fā)布(bù)了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机(jī)构存在利用房源客(kè)源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强从业(yè)主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增(zēng)加(jiā)新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画。以(yǐ)北(běi)京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成(chéng)交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广(guǎng)东(dōng)省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机(jī)构要(yào)合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务收费标准的最早依(yī)据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地(dì)产中介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本(běn)着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了(le)房地产中介服(fú)务等(děng)57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道(dào)，公(gōng)示服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房地(dì)产经纪机构收(shō新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画u)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于市(shì)场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部门依法查(chá)处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规信(xìn)息(xī)，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价(jià)，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场(chǎng)看，经纪服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下(xià)家(jiā)各支(zhī)付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分费(fèi)用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体(t新字的繁体字有几画，新的繁体字是几画ǐ)现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者(zhě)单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操作的透明度，也有(yǒu)利(lì)于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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