万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书(shū)院再(zài)次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题(tí)是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙(miào)地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)公安协警工资多少，公安协警怎么样那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房(fáng)子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫(hè)置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的(de)天(tiān)价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如(rú)知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开(kāi)发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)公安协警工资多少，公安协警怎么样IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部(bù)股权(quán)。如果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的(de)情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身(shēn)？

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