饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交(jiāo)易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合理确(què)定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实(shí)行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房(fáng)交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市(shì)场成交比(bǐ)例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重(zhòng)心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示(shì)，买房对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大宗交易，由于(yú)二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交易周期较长，具(jù)有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的(de)负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服(fú)务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在内(nèi)的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进(jìn)行规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及(jí)，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由(yóu)交易(yì)双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费标准的(de)最早依据(jù)是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下(xià)发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价(jià)格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复杂的住宅(zhái)买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当前并未明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资(zī)标准(zhǔn)，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应(yīng)当在经营门(m黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石én)店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠(qú)道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费(fèi)。房(fáng)地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人(rén)出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场监管等部门采取约谈等(děng)综合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处不(bù)按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪(jì)服务收费(fèi)等违(wéi)反价格(黑玛瑙和红玛瑙哪个好，黑玛瑙为什么又叫短命石gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的(de)中介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称(chēng)，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要(yào)还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在(zài)产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同(tóng)税(shuì)费等都可能对交易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过(guò)程中(zhōng)，原(yuán)本应该由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城市(shì)的(de)二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费(fèi)转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情(qíng)况，一(yī)些(xiē)房产中介公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收费的基(jī)础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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