近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券(quàn)相(xiāng)对(duì)高的收益(yì)新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分(fēn)红前后(hòu)均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之(zhī)上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期(qī)后(hòu)不(bù)再能(néng)产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(ch新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉ǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力(lì)等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券研报新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分(fēn)红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述(shù)负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 新手适合用散粉还是粉饼，全球公认最好用的10大散粉