5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季报，变化拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四(sì)线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但(dàn)不(bù)代(dài)表(biǎo)没(méi)有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳(zhèn)的地产公(gōng)司，一季报(bào)交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等(děng)问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估(gū)值的(de)修(xiū)复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低，行业内部将出(chū)现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环(huán)比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的(de)市(shì)场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第(dì)二季度(dù)、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎ拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语o)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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