OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的原(yuán)因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身(shēn)园区类资产就回调不(bù)少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入受不(bù)受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光大园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价(jià)格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向书和合同(tóng)谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周(zhōu)的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩(k太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位uò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息(xī)技术等产(chǎn)业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相(xiāng)关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租和换租都属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修复后，张江这(zhè)边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预(yù)算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方(fāng)面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未(wèi)来的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步(bù)，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要(yào)的一(yī)步，眼(yǎn)下我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张(zhāng)江(jiāng)科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的(de)插曲。我(wǒ)们(men)有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可(kě)能化解当(dāng)前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场的信心太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位(xīn)。”

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