导读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比(bǐ)不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国(guó)未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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