文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规(guī)范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业(yè)化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的(de)信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供(gōng)一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英(yīng)国期房预售资金监管极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)关关难过关关过 事事难熬事事熬下一句是什么，关关难过关关过 事事难熬事事熬是什么诗银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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