导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够40绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人00万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披(pī)露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还(hái)有很(hěn)大差距(jù)。人(rén)均(jūn)住宅间数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人(rén)口的(de)租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来(lái)大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这(zhè)与城市(shì)土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的(de)一(yī)半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国(guó)和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净(jìng)需求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平(píng)的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预(yù)期。

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