文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不(bù)过大多数居民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为(wèi)当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制(zhì)度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开(kāi)发时间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)资金(jīn)需求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居(jū)，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历(lì)经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅(fú)开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断(duàn)裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方(fāng)，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。<开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗/p>

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工(g开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗ōng)进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期(qī)房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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