万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(d九龙司是哪里？ì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中(zhōng)国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道(dào)属实(shí)，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去(qù)了的，是(shì)有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手(shǒu)续的(de)，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以联(lián)合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每九龙司是哪里？平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大(dà)华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七(qī)号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集(jí)团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根(gēn)溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集(jí)团及其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独(dú)善其身？

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