5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于(yú)几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的(de)高(gāo)杠杆属性(xìng)，就(ji厦门是几线城市呢ù)很容易出现信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季(jì)报交出(chū)的也是(shì)一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度(dù)从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度(dù)提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地(dì)去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月(yuè)份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　厦门是几线城市呢; line-height: 24px;'>厦门是几线城市呢　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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