5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这一板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延(yán)续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出(chū)的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用(yòng)问题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的(de)修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思(jì)出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ朝受命夕饮冰出处，朝受命夕饮冰昼无为夜难眠什么意思)能耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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