万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的(de)意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年(pāi)卖显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市(shì)分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北(běi)分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去(qù)了的，是有(yǒu)人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2乌龟最长寿命是多少年的，乌龟最长寿能活多少年014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所(suǒ)官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成为(wèi)“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国(guó)安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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