导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额(é)外(wài)的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增(zēng)需求动力。发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系>

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当(dāng)下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 发小是男的还是女的啊 发小是指什么关系