导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达国家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是(shì)供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步(bù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价(jià)或房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别为2再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗8％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户(hù)、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局(jú)限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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