导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过(guò)剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外(wài)披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们(men)主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推(tuī)算得1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语(dé)到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们(men)就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例(lì)，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪修(xiū)建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期(qī)。

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