导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业(yè)需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅(zhái)质(zhì)量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接知(zhī)晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存(cún)量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就(jiù)会造成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价(jià)或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地(dì)产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除20％的(de)公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标(biāo)准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济(jì)发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预(yù)期。

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