5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓(cāng)第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续(xù)驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一(yī)支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于(yú)信用问题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额(é)增速为248k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗9％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行(xíng)业(yè)出清的过(guò)程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看，行业的逻(luó)辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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