万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有(yǒu)限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分讨债的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一(yī)财(cái)经的(de)报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主基本风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿(yì)、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进(jìn)军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北(běi)京国安(ān)，总计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这(zhè)样，中赫为(wèi)什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手(shǒu)中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成(chéng)为老(lǎo)赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？

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