一(yī)线城(chéng)市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价(jià)的(de)消息在房产圈刷屏了(le)。

　　这(zhè)条消息为什(shén)么这(zhè)么(me)重要？首先(xiān)二手房指(zhǐ)导(dǎo)价被(bèi)称(chēng)为“核(hé)弹级”政策，其次深圳几乎是(shì)最后(hòu)一(yī)个还在“认真”实施这条政策的城市，最后深圳(作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确zhèn)是房价前三的核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳的一举一动都具有风向标(biāo)意(yì)义。

　　有分析人士指(zhǐ)出(chū)，深(shēn)圳二手房指导价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体(tǐ)回暖，最后深圳楼市回(huí)暖有(yǒu)利于全(quán)国(guó)楼市回暖(nuǎn)....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束(shù)。传言称：二(èr)手(shǒu)房(fáng)贷款不按(àn)官方参考(kǎo)价（指导价），银行核定(dìng)房(fáng)价(jià)以网签(qiān)备(bèi)案价(jià)和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参(cān)考价”。

　　目前没有看到官方文件。据证券时(shí)报21日消(xiāo)息，目前(qián)深圳多家大行表示(shì)“尚未接(jiē)到(dào)正式通知，目前仍(réng)按参考(kǎo)价办理按(àn)揭”。所以(yǐ)还需要持续的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃(yuè)进认(rèn)为，本次(cì)政策大概(gài)率(lǜ)为真，更多(duō)体现为银(yín)行贷(dài)款等领(lǐng)域按照新的规则(zé)进行，但不会出台(tái)正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕(bì)竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼(lóu)市二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)横空(kōng)出世。当(dāng)时(shí)，深圳一口气公布(bù)了全市(shì)3595个小区的参考价(jià)，很多(duō)南山、福田、宝安(ān)中(zhōng)心(xīn)区(qū)的高(gāo)价盘，直接按照当时的市(shì)场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得厉害，但经历了这两(liǎng)年(nián)的痛(tòng)苦，才(cái)深知为啥叫(jiào)做——“核弹(dàn)级(jí)”。

　　举个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万的房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付(fù)3成(chéng)即300万；如果指导(dǎo)价打七折即700万，那么首付3成210万，加上需(xū)要(yào)全款支(zhī)付的(de)部分，实际首(shǒu)付(fù)去到了(le)510万，相当于首付5成了(le)（多给210万首付）。这直接让大(dà)批量买家，失去了(le)购房能力，相当(dāng)于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行二手房参考价以后(hòu)，东莞、宁波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥、广州等10多个城市陆(lù)续跟进。事实也确实(shí)证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核弹”级(jí)别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居客的统计，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受到(dào)疫情的影响(xiǎng)，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全国70个大中城市房价作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确只有6个同比上涨(zhǎng)，其他(tā)的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深圳乐有家研究中心数(shù)据显示：成(chéng)交量(liàng)上，二手(shǒu)房指(zhǐ)导价出台当年，深圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量(liàng)同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交(jiāo)量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市(shì)场高峰缩水近八成。

　　价(jià)格方面，与二手(shǒu)房(fáng)指导价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于(yú)及接近参考(kǎo)价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年(nián)一季度，深圳(zhèn)各(gè)区二(èr)手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实(shí)经(jīng)历其中的人，才能深(shēn)切的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩仓的新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年(nián)前高杠(gāng)杆买了2套华润城，月(yuè)供12万，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实(shí)，买(mǎi)家的实际(jì)购(gòu)房成本高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的(de)房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深(shēn)圳一大批(pī)人这两(liǎng)年(nián)感受到了(le)太(tài)多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创下多年新低(dī)，学区房神话不再，房产中(zhōng)介的日子难(nán)过，投资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳楼市的基调(diào)下，2022年以来，实(shí)施了二手房指导(dǎo)价的城市陆(lù)陆(lù)续续低调退出，目前只有深圳还(hái)是最后的(de)“堡(bǎo)垒(lěi)”。

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　　“风向(xiàng)标”意(yì)义明显(xiǎn)

　　最近一(yī)线城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多(duō)子女家庭和(hé)职(zhí)住平(píng)衡家庭购(gòu)房支持政策。上海也(yě)考虑(lǜ)予以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大(dà)中城市商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售价格(gé)变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去(qù)年依然是下(xià)降的(de)。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二线(xiàn)城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同比上涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不(bù)急吗？

　　事实(shí)上，上(shàng)面(miàn)可能(néng)更急。3月份，两部门(mén)联合发文(wén)，全面推动二手(shǒu)房“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手房交易(yì)，具有定海神针般的作(zuò)用。

　　住(zhù)建部部长(zhǎng)倪(ní)虹近(jìn)日更是指出：建(jiàn)筑业、房地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱(zhù)”“压舱石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思就是——顶(dǐng)梁柱如果不(bù)行了，上面(miàn)不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果(guǒ)压不住(zhù)，小(xiǎo)船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一(yī)大波正在(zài)路上...

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