5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展(zhǎn)，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实(shí)现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家(jiā)上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良(liáng)好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地在太空呼吸一口会怎么样，外太空呼吸是什么感觉份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐(nài)心地去(qù)等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文(wén)中提(tí)及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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