5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行(xíng)业(yè)销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的(de)行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售(五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提(tí)升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质(zhì)区域(yù)性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房地产类五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中信证券(quàn)指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要又体现为库存的优势(shì)。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的(de)修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(五一最适合带孩子去哪旅游，五一带孩子去哪里好玩bèi)景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去(qù)库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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