文(wén)：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实中央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当前世界(jiè)不少国(guó)家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归(guī)实体经济(jì)和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级trong>3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模(mó)式(shì)引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字详尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律(lǜ)师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩(suō)短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明确规(guī)定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付三角形垂线的定义和性质，垂线的定义和性质七年级尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含(hán)在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方(fāng)均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时(shí)，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进(jìn)入存(cún)量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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