导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为(wèi)户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额(é)外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增(zēng)加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济(jì)资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据(jù)，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从20根号20等于多少 化简 根号怎么算19年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民(mín)所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味(wèi)着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等因(yīn)根号20等于多少 化简 根号怎么算素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来(lái)大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约390根号20等于多少 化简 根号怎么算.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依(yī)然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配(pèi)套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预期。

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