“现在的(de)房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙人(rén)、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行(xíng)业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业(yè)来看(kàn)，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀(shā)到了(le)底部，再(zài)往下(xià)的空(kōng)间(jiān)已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等(děng)指(zhǐ)标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法(fǎ)重要(yào)参考(kǎo)

　　那么(me)如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个股的阿(ā)尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中进(jìn)行选择，需要(yào)非常小心，避免选了(le)半天，标的公(gōng)司出现(xiàn)爆雷的情(qíng)况。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基(jī)准：有大(dà)的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示(shì)，如果关注一下(xià)今年房(fáng)地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可以发(fā)现，其实银(yín)行的信贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款的，房企的主要(yào)资金来源来(lái)自(zì)新(xīn)盘的(de)销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些(xiē)有(yǒu)国企(qǐ)背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难，所以(yǐ)整个行业出现(xiàn)了一个很明(míng)显的分化(huà)，无(wú)论是在销(xiāo)售，还是融资等各个方(fāng)面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景(jǐng)的房企(qǐ)在资本(běn)市(shì)场表现相对(duì)较(jiào)好，但没(méi)有国资背景的民(mín)营房(fáng)企股价大多(duō)表现很一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表示，在房地(dì)产(chǎn)行业(yè)内(nèi)，我们的(de)逻辑(jí)是，“寻找最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如何挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企(qǐ)业的成本优势(shì)，更(gèng)具体(tǐ)一点，就是(shì)它的净借贷水(shuǐ)平(píng)（净负债率(lǜ)）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是行业内最高的(de)；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建安成(chéng)本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合成本。

　　需要注意的(de)是(shì)，能(néng)够同(tóng)时满足上述条件的(de)房企并(bìng)不多。即便是在(zài)国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线(xiàn)”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数据整理(lǐ)发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国(guó)央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展(zhǎn)、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城投(tóu)控股等国央企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有(yǒu)着较稳健(jiàn)特色的国央企房(fáng)企，其财(cái)务指标称得上完(wán)全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意的是，在(zài)2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩(kuò)张。而这无(wú)疑又进一步考验着国央企的(de)资金链(liàn)情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏把握准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐观(guān)的预(yù)判(pàn)未来市(shì)场，以及过(guò)于激进(jìn)的(de)扩(kuò)张拿地节奏也有可能让房(fáng)企重(zhòng)蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都(dōu)维(wéi)持(chí)在(zài)33％左右(yòu)，完全没有(yǒu)增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家(jiā)房(fáng)企(qǐ)明显感(gǎn)觉(jué)到机会(huì)来(lái)了，其开始在(zài)一线城市进(jìn)行大举(jǔ)拿地，净负(fù)债率也(yě)由此前的(de)33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右，涨(zhǎng)了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时(shí)，该房(fáng)企新购入地(dì)块也实现了快(kuài)速的开盘利用率，预(yù)计今年会有更多的楼(lóu)盘入(rù)市。像这类企业(yè)就符(fú)合“最(zuì)后的赢(yíng)家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了很多(duō)弹(dàn)药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其(qí)中一半在一线城市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要集中在强二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房企的(de)扩张速度让人感觉又回(huí)到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年(nián)期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如(rú)果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没(méi)有想象得那么(me)好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思

　　那么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还(hái)是看房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率水(shuǐ)平(píng)，在(zài)我(wǒ)看来，这(zhè)个比例如果超(chāo)过60％，就是扩(kuò)张得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难(nán)看出，这(zhè)一标准要比“三道红线”对(duì)房企的净负(fù)债(zhài)率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏速度(dù)并(bìng)没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要(yào)规避公司净(jìng)负债率提高到(dào)一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年(nián)拿地(dì)较积(jī)极的(de)房企梳理发(fā)现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城(chéng)中(zhōng)国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海(hǎi)外发(fā)展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、龙(lóng)湖集团(tuán)等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿(ná)地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别(bié)民营房企

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指(zhǐ)出，实际上，他们(men)是以同一筛选标(biāo)准(zhǔn)来看国(guó)央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但在各维(wéi)度的(de)实(shí)际表现上，国央(yāng)企确实(shí)会更胜(shèng)一筹。如国(guó)央企(qǐ)的(de)融资成本更低，融(róng)资渠道也(yě)更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不意味着(zhe)，民营企业(yè)中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报(bào)灵活(huó)配置(zhì)混合(hé)型(xíng)证(zhèng)券投资基金”“全国社保基金一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有限公司就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的几只产品合计(jì)持有滨江集团(tuán)9543万股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团(tuán)的受青(qīng)睐，和其自身的基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三年时间，房地产市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)在走“下坡路(lù)”，但(dàn)作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍(réng)是表现出较强的(de)韧劲(jìn)，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模、新增土(tǔ)储(chǔ)、股价表现等多(duō)维度都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年～2022年(nián)期(qī)间，滨江集(jí)团扣(kòu)非归(guī)母净(jìng)利润依(yī)次为21.27亿(yì)元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实现了扣非归母(mǔ)净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时代”仍能保持(chí)自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江集(jí)团(tuán)扎(zhā)根杭州(zhōu)的战(zhàn)略布局(jú)关(guān)系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭州地区的营(yíng)收比重只占到(dào)近六成。近三年(nián)持续稳居(jū)杭州(zhōu)房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭(háng)州的(de)土储补充同(tóng)样较为积极(jí)，根据(jù)诸葛(gé)找(zhǎo)房、住在(zài)杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年(nián)前4月，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元，位列房企第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻(fān)了(le)超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集(jí)团更是(shì)迎来多家机构的集中调(diào)研。滨江(jiāng)集团发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养(yǎng)老(lǎo)等18家机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上的中游环节，其上游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻纤等(děng)材料供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上(shàng)游材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机构寻(xún)觅个股阿尔法的(de)思路渐渐移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地(dì)产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家居(jū)领域，我们(men)相对(duì)看好，因(yīn)为居(jū)民保有的住房(fáng)规模(mó)越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越(yuè)来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充(chōng)分说明了这一(yī)点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费(fèi)的(de)增长却一直都很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好(hǎo)和内装相关的行业(yè)，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对下(xià)游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别(bié)是富(fù)安娜和(hé)水星(xīng)家(jiā)纺，特别(bié)是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳线的基础(chǔ)上，年(nián)内迄今涨幅(fú)已经(jīng)逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富(fù)安娜(nà)主要从事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产(chǎn)品的研(yán)发、设(shè)计、生产及销(xiāo)售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第(dì)一季度报告显示(shì)，报告期内，富(fù)安娜实现营业收入(rù)约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少7.57％；不过实现归属于(yú)上(shàng)市公司股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，能(néng)够发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天下，彼时包(bāo)括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发现、中(zhōng)欧潜力价(jià)值、工银瑞信(xìn)灵动(dòng)价值、宝盈新价值(zhí)和私募的明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据(jù)了半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派基金经(jīng)理曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还(hái)有金地集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几(jǐ)年曾经(jīng)风光一时的家(jiā)居(jū)板块(kuài)也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因素一度沉寂(jì)，不(bù)过好(hǎo)在困境反转露出曙光，家居板块(kuài)中年内表现最(zuì)好的(de)是志邦家居。同一(yī)时(shí)间段，该股(gǔ)年内上(shàng)涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公司(sī)的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也(yě)成为志邦(bāng)家居十大流通(tōng)股股东中仅有的(de)两只公募(mù)。有意思的是，他(tā)似乎对于(yú)定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟，在另一(yī)家赛道公司(sī)金牌橱柜中(zhōng)，他管(guǎn)理的全部(bù)三只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所青(qīng)睐，不过这类标的大多在香港上(shàng)市(shì)，如何(hé)选(xuǎn)择(zé)成为(wèi)难(nán)题。对(duì)此，前(qián)述(shù)上海公募基(jī)金经理(lǐ)举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是(shì)一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛苦(kǔ)，我选公司还是希望(wàng)挣(zhēng)的(de)是市场化应该挣的钱，以我曾经买的(de)绿城服务为(wèi)例，它在中(zhōng)高端楼(lóu)盘占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它(tā)能做到(dào)滚动的大部分项目到期(qī)之后(hòu)，经过两三轮(lún)合(hé)同周期(qī)还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为物业公司很(hěn)容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后(hòu)面(miàn)因为保安这(zhè)些固(gù)定人员成本的(de)年度增长，不过服务没(méi)有特(tè)别好，客户没有那么满意，能(néng)做(zuò)到提价难度是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做到到期之(zhī)后提价率比较高，这(zhè)跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的(de)服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思