导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那么(me)当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和(hé)方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到(dào)了户均(jūn)一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难(nán)，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若(ruò)去除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存(cún)在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期。

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