5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月28意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音日时有小幅增长意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地(dì)产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从(cóng)数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音(chéng)本，优质的(de)开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据(jù)房企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业绩出现市(shì)场的短期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季(jì)度增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 意映卿卿如晤什么意思，意映卿卿如晤读音