5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和(hé)华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资(zī)产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quāsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样n)判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市。而映(yìng)射到(dào)二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元(yuánsnp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样)的销售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务snp眼霜在韩国是什么档次，韩国snp眼霜怎么样实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是(shì)主(zhǔ)要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央(yāng)企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨的(de)概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)过(guò)去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北(běi)京、上海在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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