导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关(guān)。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体(tǐ)现在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年(nián)内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的(de)县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有(yǒu)的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房(fáng)进(jìn)城和乌苏里江在哪，乌苏里江在俄罗斯叫什么老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导致(zhì)经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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